近期熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中供地，杭州、北京率先開拍，福州、青島、深圳等緊隨其后，全國重點(diǎn)土地市場異常熱鬧。截至目前，今年共12個(gè)城市完成首批集中供地，395宗地成交超過5500億元。其中，不少地塊以高溢價(jià)成交，房企盈利空間大幅壓縮，但開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p，使資金需求進(jìn)一步增大。
專家認(rèn)為，房企融資“三條紅線”，加上重點(diǎn)城市集中供地，對房企現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出更高要求，房企更加注重回款效率。同時(shí)，多模式合作拿地成為行業(yè)共識。
發(fā)債規(guī)模增長放緩
業(yè)內(nèi)人士表示，熱點(diǎn)城市同時(shí)段大批量集中供地，意味著房企在集中拿地的過程中需繳納高額的保證金及土地出讓金，可能在短時(shí)間內(nèi)占用大量貨幣資金，這對房企的融資能力提出更高要求。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3977億元，同比微增1%。其中，境內(nèi)發(fā)債較去年同比上升18個(gè)百分點(diǎn);境外發(fā)債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，今年房企發(fā)行美元債共81筆，合計(jì)238.9億美元，同比下降約14%。
貝殼研究院認(rèn)為，“三道紅線”政策效果逐漸顯現(xiàn)，當(dāng)前房企運(yùn)營以降負(fù)債為目標(biāo)，發(fā)債規(guī)模增長放緩。預(yù)計(jì)二季度房企債券融資規(guī)模將出現(xiàn)階段性波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不會(huì)太大。
抓回款成重點(diǎn)
“集中拿地對房企的現(xiàn)金流管理能力構(gòu)成重大挑戰(zhàn)。”業(yè)內(nèi)人士說，“目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，房企需要更多通過項(xiàng)目銷售回款來補(bǔ)充資金。”
抓回款已成為相當(dāng)多房企的工作重點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月至4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長35.2%;比2019年同期增長21.1%，兩年平均增長10.1%。其中，定金及預(yù)收款24362億元，增長74.1%;個(gè)人按揭貸款10738億元，增長41.3%。華泰證券點(diǎn)評稱，房企銷售回款順暢，有力支持了到位資金。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“三條紅線”政策的落地，集中供地的實(shí)施，使現(xiàn)金成為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的“生命線”。
在促回款方面，丁祖昱建議，首先，應(yīng)把握營銷節(jié)點(diǎn)，通過積極創(chuàng)新的營銷策略來提振銷售，利用專項(xiàng)折扣激勵(lì)購房者加大首付款比例。其次，從企業(yè)內(nèi)部入手，實(shí)現(xiàn)管理和績效的掛鉤，借助信息化方式加強(qiáng)回款管控。再次，企業(yè)需積極尋求外部合作，加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)溝通，提高購房尾款的回籠效率。
合作拿地或成主流
為緩解資金壓力，多模式合作拿地成為房企新打法。
安信證券固收首席分析師池光勝稱，在首輪集中供地中，較多地塊由房企聯(lián)合獲取，部分城市在政策端也對聯(lián)合拿地給予鼓勵(lì)。
池光勝表示，當(dāng)前房企間的合作主要有三種模式。一是頭部企業(yè)和中小國企合作。在當(dāng)前調(diào)控形勢下，頭部房企的訴求更多轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳茍?bào)表、提升資產(chǎn)質(zhì)量，重在“做強(qiáng)”。一些融資渠道相對順暢的中小國企，仍有“做大”的需求，二者容易形成合作點(diǎn)，成為首批集中供地的重要參與者。如中海和國貿(mào)聯(lián)合獲取的廈門思明區(qū)地塊，總價(jià)達(dá)到92.3億元。二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。頭部房企、有區(qū)域優(yōu)勢房企之間形成合力，減少非理性競爭，緩解獲取高總價(jià)地塊的資金壓力。如“金地+華潤+保利”聯(lián)合體獲取北京朝陽區(qū)地塊，總價(jià)達(dá)50.9億元。三是中型民企和國企合作。部分中型民企仍有一定的規(guī)模訴求，通過與國企合作實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。例如較受關(guān)注的“卓越+中交”聯(lián)合體在北京共獲取2幅地塊，總價(jià)達(dá)到86億元。
丁祖昱稱，行業(yè)整體規(guī)模增長放緩、市場面臨下行壓力已成為長期命題，疊加“三條紅線”、土地“兩集中”政策，對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團(tuán)取暖已成為行業(yè)共識。
(記者 王舒嫄)
