持續(xù)雨水天氣讓很多生活問題隨之暴露，其中，房屋漏水算得上是最難解決的問題之一。在各個(gè)社交媒體上，很多剛?cè)胱⌒路康臉I(yè)主，即遭遇了漏水、返水等困擾。發(fā)生漏水問題后該如何處理？誰應(yīng)該承擔(dān)漏水的主要責(zé)任？業(yè)主又該如何合理維護(hù)自身權(quán)益？
新房變“水簾洞”誰應(yīng)擔(dān)責(zé)
自7月末多地出現(xiàn)連續(xù)大暴雨天氣以來，社交平臺(tái)上陸續(xù)有博主發(fā)布自家房子漏水、滲水的帖子。
(資料圖片)
從博主發(fā)布的帖子來看，購房者反映的問題多集中在屋頂漏水、墻體滲水、地下車庫嚴(yán)重漏水、路面塌陷等。甚至有網(wǎng)友調(diào)侃“外邊下大雨家里下小雨”“新房秒變水簾洞”“小區(qū)里的趵突泉”……將矛頭指向開發(fā)商。
對(duì)此，記者咨詢了一位建筑施工行業(yè)人士，其表示，如果是房屋質(zhì)量問題引起的新房漏水，通常是由于防水材料和施工工藝把控不好造成的，而且“漏水是行業(yè)通病”，很難解決。那業(yè)主在收房時(shí)是否有途徑能夠提前發(fā)現(xiàn)，避免財(cái)產(chǎn)損失呢？其表示，“很難”，防水屬于隱蔽工程，業(yè)主驗(yàn)收只能多做一遍避水實(shí)驗(yàn)，但也很難有效避免。
不過，他也提醒，并非所有漏水都是住房質(zhì)量問題造成的，新房裝修不當(dāng)、舊房自然老化等問題也會(huì)引起漏水。
那么，當(dāng)漏雨、漏水問題發(fā)生時(shí)，特別是新房發(fā)生這些情況，誰應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？
“法院在處理房屋質(zhì)量問題時(shí)，一般將其劃分為三個(gè)層次：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、可以保修的一般質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響正常居住使用的問題。新購買的商品房存在漏雨的情況，通常屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的問題?！?北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師李松告訴記者。
根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》及《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為５年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏２年。
李松表示，如果發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨的情況，應(yīng)立即查清楚原因，再找相應(yīng)的責(zé)任方進(jìn)行維修。如果是房屋本身存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。如果是受鄰居房屋漏水影響造成的，或者是業(yè)主裝修不當(dāng)或者正常使用老化后造成的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任。
而對(duì)于房屋質(zhì)量問題，李松建議：在保修期內(nèi)，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失，業(yè)主可以通過訴訟的方式主張由開發(fā)商承擔(dān)。
舊房維修如何使用專項(xiàng)維修資金
新房業(yè)主“吐槽”的同時(shí)，不少舊房屋業(yè)主也被漏水問題困擾。李松表示，若質(zhì)量問題出現(xiàn)在保修期外，則承包人一般不需要承擔(dān)保修責(zé)任，但也存在例外情形。這種“例外情形”即保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題一直未修復(fù)或未徹底修復(fù)，承包人對(duì)久拖未決延續(xù)到保修期外的質(zhì)量問題仍需承擔(dān)保修責(zé)任。
這樣的“例外情形”也有現(xiàn)實(shí)案例。近日，北京市房山區(qū)人民法院針對(duì)暴雨極端天氣可能引發(fā)的法律紛爭，發(fā)布的一則典型案例顯示，有業(yè)主與物業(yè)方因暴雨導(dǎo)致房屋進(jìn)水產(chǎn)生糾紛，法院審理認(rèn)為，物業(yè)首次發(fā)現(xiàn)漏水后并未及時(shí)采取措施，造成后續(xù)一系列問題，因此判決物業(yè)公司未盡義務(wù)，應(yīng)賠償業(yè)主損失。
同時(shí)，李松表示，超過保修期且開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，也可以申請(qǐng)啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金來進(jìn)行維修。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
而在具體使用中，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需經(jīng)過提出使用建議、討論通過、組織實(shí)施使用方案、申請(qǐng)列支、相關(guān)部門向銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知、銀行將資金劃轉(zhuǎn)至維修單位等流程。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后還需增加報(bào)主管部門備案、審核同意的流程，時(shí)間跨度較長。不過，對(duì)于緊急情況下的使用，相關(guān)文件中也有明確規(guī)定。
以北京市為例，《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確，緊急情況一般包括屋面防水損壞造成滲漏的，電梯故障危及人身安全的，高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的，消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。
本輪暴雨發(fā)生以后，8月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市住房資金管理中心緊急下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項(xiàng)維修資金使用工作的通知》，優(yōu)化完善了房屋漏雨應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金的流程，明確了先施工搶險(xiǎn)、再公示撥付的程序。
與此同時(shí)，針對(duì)暴雨后部分房屋嚴(yán)重受損的情況，北京市個(gè)人住房公積金提取相關(guān)內(nèi)容也有所調(diào)整。
北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于幫扶救助受災(zāi)企業(yè)及繳存職工給予階段性支持措施的通知》指出，對(duì)于受災(zāi)情影響較大、導(dǎo)致生活困難急需資金支出的繳存職工，提供所在區(qū)政府相關(guān)單位或街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的情況說明，經(jīng)公積金中心核實(shí)無誤后可一次性提取本人賬戶內(nèi)住房公積金。
除了顯而易見的漏水等問題，暴雨之后，房屋因年久失修或嚴(yán)重受潮導(dǎo)致的發(fā)霉、細(xì)菌滋生問題同樣值得關(guān)注。此外，上述建筑施工行業(yè)人士提醒，大雨之后房主還應(yīng)檢查房屋是否有裂痕，“特別是比較老舊的房屋，如果墻面出現(xiàn)粗細(xì)不等的裂痕，不及時(shí)維修也可能導(dǎo)致危險(xiǎn)”。
