樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮6月26日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。
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本月觀點(diǎn)：隨著前期積壓需求釋放殆盡，市場(chǎng)再次進(jìn)入弱修復(fù)通道，由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱，政府供地謹(jǐn)慎，土拍規(guī)模維持低位，房企持續(xù)聚焦核心地塊，部分熱點(diǎn)城市民企拿地積極性復(fù)蘇。受上年高基數(shù)影響，6月重點(diǎn)城市銷(xiāo)售表現(xiàn)依舊承壓；往后看，隨著5年期LPR下降進(jìn)一步打開(kāi)房貸利率下行空間及上年成交基數(shù)走低，7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。短期關(guān)注銷(xiāo)售轉(zhuǎn)弱帶來(lái)的政策博弈機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。
政策：房貸利率下行空間打開(kāi)，政策延續(xù)溫和。5月出臺(tái)涉房類(lèi)政策34項(xiàng)，其中偏松類(lèi)24項(xiàng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)迎規(guī)范，有望降低購(gòu)房者置業(yè)成本，多方保障購(gòu)房者利益，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營(yíng)；6月5年期以上LPR下降10bp，進(jìn)一步打開(kāi)房貸利率下行空間，緩解居民購(gòu)房壓力。廣州、杭州、青島等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)溫和。
資金：居民中長(zhǎng)期貸款重回增長(zhǎng)，5年期LPR時(shí)隔10個(gè)月下調(diào)。5月M2同比增速環(huán)比回落0.8pct，社融存量增速環(huán)比回落0.5pct，新增社融表現(xiàn)乏力。
6月5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)4.2%，均較上月下降10bp，進(jìn)一步打開(kāi)房貸利率下行空間。5月居民中長(zhǎng)期貸款重回正增長(zhǎng)，但整體仍然偏弱。
樓市：樓市復(fù)蘇動(dòng)能減弱，百城住宅價(jià)格環(huán)比微降。6月（截至25日）重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降9.3%，同比降41.4%，增速較上月回落59.8pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降16%，同比降2.4%，增速較上月回落59pct;百城住宅價(jià)格環(huán)比微降0.01%。脈沖式復(fù)蘇后樓市再度陷入僵持。往后看，隨著上年基數(shù)走低，7月后同比數(shù)據(jù)有望逐步改善。
地市：土拍規(guī)模維持低位，熱度分化延續(xù)。由于5月樓市供需轉(zhuǎn)弱，政府供地謹(jǐn)慎，百城土地供應(yīng)建面1.2億平米，環(huán)比降12.2%；成交建面1.4億平米，環(huán)比升41.1%。5月百城土地溢價(jià)率5.19%，環(huán)比降1.1pct，少數(shù)強(qiáng)一二線城市土拍熱度進(jìn)一步加劇，大多數(shù)低能級(jí)市場(chǎng)仍然延續(xù)低溫局面。
房企：5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)平淡，優(yōu)質(zhì)民企投資拿地復(fù)蘇。5月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)8.2%，延續(xù)轉(zhuǎn)正趨勢(shì)，單月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.8%，6月高基數(shù)背景下，同比增速或?qū)⒊袎骸?月，南京、成都、杭州等多個(gè)核心城市進(jìn)行土地出讓?zhuān)?0強(qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售金額比28%、拿地銷(xiāo)售面積比40%，環(huán)比分別降1.5pct、升9.9pct。核心城市土地市場(chǎng)仍舊維持火熱態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、競(jìng)爭(zhēng)激烈；同時(shí)民企拿地積極性回升，成都、杭州、寧波等地土拍均不乏民營(yíng)房企涌現(xiàn)。
板塊表現(xiàn)：5月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌6.86%，跑輸滬深300（-5.72%）；截至2023年6月26日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）13.8倍，估值處于近五年94.3%分位。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷(xiāo)售持續(xù)以?xún)r(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
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