401輪報(bào)價(jià)、279%的溢價(jià)率，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)在“狂歡”中迎來(lái)降溫措施，西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機(jī)制為市場(chǎng)降溫。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從其他城市的實(shí)踐來(lái)看，該機(jī)制頗有效果。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月，TOP50房企中有23家房企在22個(gè)熱點(diǎn)城市拿地，且多數(shù)房企拿地不超兩宗。同時(shí)，就各房企披露的2021年計(jì)劃投資額來(lái)看，各梯隊(duì)房企投資額增速分化較大。
加碼土拍市場(chǎng)
近期，西安市土拍市場(chǎng)又現(xiàn)新規(guī)，土拍采用“熔斷”機(jī)制，開(kāi)發(fā)商拿地要進(jìn)入搖號(hào)流程。
4月6日，西安市西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號(hào)宗地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過(guò)中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金輝等58家房企近十個(gè)小時(shí)、139輪的激烈爭(zhēng)奪后，在下午6點(diǎn)達(dá)到熔斷價(jià)格225080萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該宗地塊宣布流拍，進(jìn)入搖號(hào)流程。
在XXFX-XX02-40號(hào)地塊拍賣(mài)之前，西安市能源金貿(mào)區(qū)地塊拍賣(mài)的成交溢價(jià)率高達(dá)279%。因此，在XXFX-XX02-40號(hào)地塊競(jìng)拍前，便設(shè)立了“熔斷+搖號(hào)”的雙重機(jī)制。
4月9日，徐州市下發(fā)《進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，除集中供地內(nèi)容外，明確提出建立土拍熔斷機(jī)制，“在土地招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)程中，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%或超過(guò)設(shè)置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，采取搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。”同時(shí)提出，根據(jù)土地供應(yīng)情況，指定區(qū)域年度商品住房最高限價(jià)。
2月，徐州市曾集中出讓兩宗地塊，總起價(jià)15.21億元。在經(jīng)過(guò)401輪報(bào)價(jià)后，徐州萬(wàn)起企業(yè)管理服務(wù)有限公司以28.85億元競(jìng)得2020-94號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)136.09%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個(gè)月50城出讓土地方面，徐州以46.78%的溢價(jià)率位居榜首，同比增長(zhǎng)133.21%。
西安、徐州為何相繼出臺(tái)“熔斷”機(jī)制?“主要還是近期的土拍市場(chǎng)太火。”某TOP20房企投資總監(jiān)告訴記者，“從調(diào)控的角度看，‘熔斷’機(jī)制的作用還是蠻明顯的。”
投資增速分化
金科股份近期表示，“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線(xiàn)”“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機(jī)制。各房企結(jié)合自身出發(fā)，2021年的計(jì)劃投資額增速分化差異較大。
藍(lán)光發(fā)展2020年土地投資計(jì)劃額度不超400億元，公司實(shí)際新增房地產(chǎn)項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積約962萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目數(shù)量中新一線(xiàn)、二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市占比八成，華東區(qū)域占比四成。2021年，公司計(jì)劃土地投資總額不超350億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工面積1200萬(wàn)平方米，竣工面積650萬(wàn)平方米。
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，2020年碧桂園的權(quán)益投資額是2092億元，今年的計(jì)劃跟2020年相當(dāng)。
謀求規(guī)模增長(zhǎng)的房企則計(jì)劃投資額增速明顯。金科股份計(jì)劃2025年公司總銷(xiāo)售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300億元-500億元。公司披露的數(shù)據(jù)顯示，公司計(jì)劃2021年全年銷(xiāo)售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積約2900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步拓展土地儲(chǔ)備資源。
中海地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年中海地產(chǎn)的權(quán)益投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)到1650億元，同比增長(zhǎng)25%。
拿地?zé)崆橄陆?/p>
安信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年樣本房企拿地強(qiáng)度集體下降，紅、橙檔下降更明顯，分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恒大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強(qiáng)度均明顯下降。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比下降34%。價(jià)格方面，受重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價(jià)環(huán)比下降13%。
華西證券稱(chēng)，就3月拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，熱點(diǎn)城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比(房企拿地?cái)?shù)量/同期供地?cái)?shù)量)來(lái)看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%，遠(yuǎn)低于2020年同期的31%。就具體房企來(lái)看，3月，TOP50房企中僅23家房企在22個(gè)熱點(diǎn)城市新拿住宅用地，碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地力度相對(duì)較大，其余TOP50房企在熱點(diǎn)城市住宅用地拿地不超過(guò)兩宗。
住建部副部長(zhǎng)倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，不排除更多城市祭出“熔斷”機(jī)制為土地市場(chǎng)降溫。
(記者 張軍)
