中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
這是新年第一次LPR報(bào)價(jià)，不過(guò)LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)連續(xù)9月未變。
對(duì)個(gè)人而言，LPR報(bào)價(jià)最直接的影響是房貸利率。分析來(lái)看，如果是存量房貸，2021年你的房貸月供可能會(huì)減少。
月供可能減少
按照央行安排，2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，即貸款浮動(dòng)利率將參照LPR。其定價(jià)公式為：房貸利率=相應(yīng)期限的LPR+固定點(diǎn)差(固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù))。
央行披露，截至2020年8月末，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬(wàn)億元、6429.7萬(wàn)戶(hù)，轉(zhuǎn)換比例98.8%。換言之，幾乎存量房貸利率都完成了轉(zhuǎn)換。
那么，怎么轉(zhuǎn)?根據(jù)銀行公告：轉(zhuǎn)換為存量浮動(dòng)利率的固定點(diǎn)差=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR。
其中，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。此外，需約定重定價(jià)日和重定價(jià)周期(重定價(jià)周期一般為一年，重定價(jià)日假設(shè)為每年的1月1日)。
舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)A在2018年1月向銀行按揭了20年期的100萬(wàn)商業(yè)貸款，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么A貸款的實(shí)際利率為5.39%(4.9%×1.1)。
如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么房貸存續(xù)期間利率均為5.39%。不論LPR如何調(diào)整，A的房貸利率都保持不變，但如果LPR下行，A也享受不到好處;
但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差(0.59%)=原合同執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR(4.8%)。
A的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年，A的房貸利率為5.39%;2021年，由于2020年12月LPR降至4.65%，A的房貸利率為5.24%，下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，月供有所下降。如果是等額本息還款，每月減少約90元，2021年減少月供約1000元。
當(dāng)然，如果你在2020年轉(zhuǎn)換之時(shí)選擇了固定利率，那么你的月供就不變了。
至于2022年月供是否還會(huì)減少，得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否會(huì)進(jìn)一步下降。
增量房貸利率或進(jìn)入平穩(wěn)期
從2020年5月開(kāi)始，LPR已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月未變了。為啥?因?yàn)?020年5月疫情已經(jīng)控制住，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，貨幣政策保持中性。
中信建投首席固收分析師黃文濤表示，后期LPR下調(diào)可能性仍然較小。一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢(shì)延續(xù)，在經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定向好的情況下，下調(diào)政策利率概率相對(duì)較小。
二是房貸利率與5年期LPR掛鉤后，LPR利率調(diào)整與地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系更為緊密，而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為2021年的重點(diǎn)工作之一，可見(jiàn)對(duì)于地產(chǎn)的調(diào)控力度并未減弱，調(diào)低LPR不符合目前的地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)。
實(shí)際上，在發(fā)放增量房貸的過(guò)程中，其利率定價(jià)和存量房貸有所不同：房貸利率=5年期LPR+點(diǎn)差，其中，LPR為實(shí)際貸款發(fā)放前一個(gè)月的報(bào)價(jià)，點(diǎn)差則根據(jù)銀行資金成本、房地產(chǎn)調(diào)控等因素確定。比如房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)后，點(diǎn)差可能會(huì)增加，房貸利率上調(diào)。
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年2月、4月LPR下調(diào)后，房貸利率均有明顯下降。但2020年5月LPR報(bào)價(jià)不變后，房貸利率整體平穩(wěn)、略有下降。
數(shù)據(jù)還顯示，2021年1月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年12月20日-2021年1月18日)，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，均環(huán)比下降1BP。
“與2019年、2020年一樣，2021年開(kāi)年房貸利率依舊較去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房貸走勢(shì)情況，全國(guó)房貸利率大幅加碼的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬(wàn)賦表示，“考慮到房貸額度也暫未受到新規(guī)影響，短期內(nèi)房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢(shì)。”
值得注意的是，前述數(shù)據(jù)是整體的數(shù)據(jù)，部分房?jī)r(jià)上漲較快的城市，由于調(diào)控從嚴(yán)，房貸利率可能會(huì)上行。
央行副行長(zhǎng)陳雨露1月15日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步釋放，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)29個(gè)月回落。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾介紹，央行2020年?duì)款^金融部門(mén)加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)資金流入房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng)，推動(dòng)金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。去年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
鄒瀾表示，下一步央行堅(jiān)持“房住不炒”定位，租購(gòu)并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
(記者 楊志錦)
