中介門(mén)店歇業(yè) 小產(chǎn)權(quán)房背后存復(fù)雜利益鏈
“最近查得很?chē)?yán)，東莞的小產(chǎn)權(quán)房可以看，深圳只有一些二手小產(chǎn)權(quán)房可以看。”在龍華從事多年小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的彭經(jīng)理如是說(shuō)，“最近的業(yè)務(wù)都暫停。”
最近一段時(shí)間，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)刮起“嚴(yán)查風(fēng)”，讓這個(gè)一直處于“地下”的市場(chǎng)暴露在風(fēng)口浪尖上。為什么小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)能夠一直火熱?監(jiān)管呼聲高漲，最近深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)又發(fā)生了哪些變化?
小產(chǎn)權(quán)房復(fù)雜利益鏈
眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。雖然是違法建筑，但深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，愿賭服輸，這跟深圳的居住空間供給或許也有關(guān)系。曾有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑面積占接近一半的深圳總建筑面積。
除此之外，小產(chǎn)權(quán)房交易帶來(lái)的利潤(rùn)也是這個(gè)市場(chǎng)能存在和發(fā)展的原因。“七八年前，深圳很多小產(chǎn)權(quán)房的單價(jià)都在5000元以下，現(xiàn)在單價(jià)1萬(wàn)元以下的都不多了，而且我們跟正常的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣。”彭經(jīng)理說(shuō)，“除了價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，不限購(gòu)、交易過(guò)程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢(shì)。”
對(duì)于一般的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)交易，除了買(mǎi)賣(mài)合同，還有律師見(jiàn)證和村委物業(yè)公司或村委相關(guān)的蓋章和證明，統(tǒng)建樓或許還會(huì)另外簽署一份合作建房或永久租賃協(xié)議。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳多數(shù)村委其實(shí)早已經(jīng)不會(huì)給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞?jiàn)證而合法化。
“我剛剛買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，只是花了5000元找了一個(gè)律師做見(jiàn)證，原業(yè)主把一手的合同轉(zhuǎn)給我，然后去物業(yè)管理公司更換了名字，就這樣交易完成了。”陳靜(化名)剛剛在龍崗買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，這種交易模式也讓她感到有點(diǎn)“兒戲”。
由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房有著與正常商品房類似的交易鏈條，衍生出中介、律師服務(wù)等居間服務(wù)市場(chǎng)。此外，小產(chǎn)權(quán)房也是一些投資公司熱衷的投資領(lǐng)域。記者在坂田、布吉等多個(gè)片區(qū)調(diào)查時(shí)也看到，一些小產(chǎn)權(quán)房都被投資公司整棟買(mǎi)下后再進(jìn)行分割和裝修，隨后推出市場(chǎng)散售，而且價(jià)格極為不透明，多數(shù)都是按一套一個(gè)總價(jià)，沒(méi)有具體的面積。
中介暫時(shí)蟄伏轉(zhuǎn)戰(zhàn)臨深片區(qū)
最近幾年，深圳樓市調(diào)控逐步升級(jí)，商品房投機(jī)的入口被一個(gè)個(gè)堵住，部分市場(chǎng)熱錢(qián)似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。
“過(guò)去，有些投資客熱衷短炒小產(chǎn)權(quán)房，過(guò)戶手續(xù)辦完后立馬加價(jià)10%到20%轉(zhuǎn)售，反正買(mǎi)賣(mài)也不用交稅。”彭經(jīng)理說(shuō)。記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區(qū)，部分小產(chǎn)權(quán)房在一年時(shí)間里的漲幅超過(guò)30%。如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以多次被曝光的沙井金蠔小鎮(zhèn)片區(qū)為例，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介此前表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元。
最近，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)再次站上風(fēng)口浪尖。記者前往市場(chǎng)焦點(diǎn)所在的沙井金蠔小鎮(zhèn)采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卦S多小產(chǎn)權(quán)房中介門(mén)店已經(jīng)“人去店空”。與此同時(shí)，路上隨處可見(jiàn)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的警示標(biāo)語(yǔ)，其中不乏一些很有當(dāng)?shù)靥厣幕浾Z(yǔ)標(biāo)語(yǔ)，例如“投資搵錢(qián)系正路，小產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行錯(cuò)路”。有當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房中介經(jīng)理表示，最近已經(jīng)暫停業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而推銷離沙井不遠(yuǎn)的東莞小產(chǎn)權(quán)房。“東莞長(zhǎng)安、鳳崗那邊還有很多單價(jià)在1萬(wàn)元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，而那邊的商品房單價(jià)也超過(guò)3萬(wàn)。”不過(guò)，也有房產(chǎn)中介私底下繼續(xù)推銷沙井以及周邊的小產(chǎn)權(quán)房。
回遷指標(biāo)房誘惑大
“其實(shí)，一般買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房自住的人多數(shù)會(huì)選擇統(tǒng)建樓，這些小產(chǎn)權(quán)房往往都是高層帶電梯小區(qū)，品質(zhì)不比商品房小區(qū)差多少，但現(xiàn)在大部分村委都不能更名了。相比統(tǒng)建樓，城中村回遷房指標(biāo)才是炒作最厲害的領(lǐng)域，尤其是那些城市更新專規(guī)已經(jīng)獲批的城中村回遷房指標(biāo)。”彭經(jīng)理表示。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是。在羅湖區(qū)田心村，記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售城中村回遷房指標(biāo)，聲稱可以與開(kāi)發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價(jià)已經(jīng)飆至每平方米6萬(wàn)元左右，接近該片區(qū)目前的二手房房?jī)r(jià)。而在南山白石洲，一些城中村回遷房指標(biāo)的要價(jià)接近每平方米10萬(wàn)元。此外，“平湖回遷房”、“龍崗萬(wàn)科回遷房”……一個(gè)個(gè)打著“無(wú)需社保、不限購(gòu)、買(mǎi)到就是賺到”的明碼標(biāo)價(jià)回遷房公開(kāi)在一些網(wǎng)站論壇，微信公眾號(hào)，甚至在閑魚(yú)平臺(tái)上掛賣(mài)銷售。
有購(gòu)房者告訴記者，中介的口吻都是說(shuō)只要能順利與開(kāi)發(fā)商簽下《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》并蓋完公章，就表明確權(quán)已經(jīng)完成。記者此前也向一家房企咨詢，基本上只要村里認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商也就認(rèn)可了投資客的身份，但主要風(fēng)險(xiǎn)還是集中到開(kāi)發(fā)商的舊改進(jìn)度上。
應(yīng)如何監(jiān)管
近日，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房特別是回遷房市場(chǎng)升級(jí)監(jiān)管的消息不斷傳來(lái)。市場(chǎng)公開(kāi)消息指出，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續(xù)便加價(jià)違規(guī)炒作銷售，對(duì)應(yīng)的投資公司深圳市云數(shù)空間科技有限公司被寶安區(qū)住建局約談。深圳寶安區(qū)住建局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示并采取約談、鎖盤(pán)、進(jìn)一步調(diào)查等一系列舉措，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
深圳市龍華區(qū)住建局近日發(fā)布了關(guān)于禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知。該局在通知中表示，“小產(chǎn)權(quán)房”屬于明令禁止交易的房地產(chǎn)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)依法依規(guī)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”交易提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行自查自糾。更有市場(chǎng)消息指出，“深圳市全市范圍內(nèi)都已做這個(gè)要求。”不過(guò)，值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)早已發(fā)布關(guān)于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示。
截至目前，深圳暫未出臺(tái)回遷指標(biāo)房交易管理辦法。如果說(shuō)，以回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等為代表的市場(chǎng)迎來(lái)進(jìn)一步監(jiān)管，深圳樓市亂象或?qū)⑦M(jìn)一步得到遏制。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一直以來(lái)深圳都在打擊小產(chǎn)權(quán)房交易，但這一次的力度最大，違法建筑泛濫，投機(jī)炒作愈演愈烈，導(dǎo)致舊改補(bǔ)償預(yù)期提升，獅子大開(kāi)口要價(jià)，不利于推進(jìn)舊改。最后，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)泛濫，無(wú)法給正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)留足空間。
合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出，根據(jù)目前的城市更新條例要求，在城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)之前，就要先就村改項(xiàng)目的房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)并在后續(xù)回遷給確權(quán)權(quán)利人，即使購(gòu)買(mǎi)了也是長(zhǎng)期持有等待回遷;而對(duì)于已立項(xiàng)的，可能未來(lái)政策細(xì)則上也會(huì)要求在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，就要對(duì)這些回遷類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。這樣一來(lái)，就堵住了回遷類小產(chǎn)權(quán)房炒賣(mài)的漏洞。
(記者 浩林)
